一、 如何訂立合同條款

然而，如何簽訂對自己有利的《商品房買賣合同》卻是件令購房者頭疼的事情。因為，購房者雖然希望盡可能地維護自己的權(quán)益，卻不知到底該從哪下手；而開發(fā)商為了減少麻煩，卻會盡力利用自己的經(jīng)驗與知識，把合同條款寫得對其有利。

那么，購房者該如何來訂立商品房買賣合同呢？

商品房買賣合同按其內(nèi)容，可分為雙方義務和違約責任兩大塊。對開發(fā)商而言，其主要義務包括：房屋面積、質(zhì)量、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、物業(yè)管理、交房期限、辦理產(chǎn)權(quán)登記期限等。本文就容易發(fā)生糾紛的幾方面條款作詳細說明：

面積條款：近期以來，由于相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋的出臺，因面積總數(shù)而引起的糾紛已經(jīng)有明確、規(guī)范的處理辦法，但因公攤面積增大、戶內(nèi)面積減小，而面積增加值又在誤差范圍內(nèi)的情況又時有發(fā)生。為避免這一情況的發(fā)生，對于面積差異的處理，購房者最好就此在簽訂合同之前就與開發(fā)商明確協(xié)商好解決辦法，如：公攤面積超過多少比例，購房者將對超出部分不予付款；戶內(nèi)面積縮小多少比例開發(fā)商要給予補償，如何補償?shù)取Ｉ唐贩拷ㄖ娣e由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)。按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積的大小，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。

周邊環(huán)境和配套設(shè)施條款：在簽訂合同時，盡可能將售樓廣告中或銷售過程中開發(fā)商口頭承諾的內(nèi)容簽進合同，如開發(fā)商不配合，也一定要盡量爭取將自己看重的幾項內(nèi)容，如樓下的綠地、車位、寬帶網(wǎng)入戶、游泳池、兒童樂園等特別給予書面約定；如果開發(fā)商不肯將其寫入條款時，就很可能不會提供這些內(nèi)容。這時，消費者就應掂量一下，是否值得購買此房產(chǎn)了。

交房條件和期限條款：交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記是開發(fā)商最重要的義務，而辦理產(chǎn)權(quán)登記的前提又是要開發(fā)商向購房者交付了符合約定的房產(chǎn)。因此，合同中就要明確開發(fā)商在交房時必須具備什么條件、何時交房、如果不能按時交付符合條件的房產(chǎn)，則應當按日承擔萬分之幾的違約金。在這方面的條款中，開發(fā)商最常用的方法是擴大不可抗力的含義。我國合同法規(guī)定的不可抗力是指：不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。但開發(fā)商常常在合同條款中擴大了不可抗力的范圍，例如有開發(fā)商約定：“不可抗力是指但不限于開發(fā)商不能預見的情況”，這相當于一種無限排除，對購房人顯失公平。再如，“其他非甲方所能控制的延誤因由（如：不受甲方控制之情況如出入道路污物處理系統(tǒng)，水源電力供應系統(tǒng)及其他主要設(shè)備之問題引起的建筑受阻等其他原因）。”按此約定，如果承包商偷工減料被行政主管部門勒令停工也成為了開發(fā)商延期交房的理由了。所以，應當盡量明確按照法律的規(guī)定來約定不可抗力的范圍。

二、違約責任應當明確

合同開發(fā)商與購房者的違約承擔的責任應當是對等的。開發(fā)商往往利用其強勢地位或者購房者審查合同不嚴格訂立權(quán)利義務不對等的合同。因此，希望購房者在簽訂合同時，一定要注意開發(fā)商對自己違約時責任條款的內(nèi)容，防止其逃避應有的責任。條款對雙方的權(quán)利義務作出約定之后，僅僅是完成了合同目的的一部分。因為訂立合同的目的在于防范可能發(fā)生的風險，并在違約行為發(fā)生后對違約方進行制裁，以保護守約方的合法利益。但如果合同未對違約方的違約責任做出明確、具體的約定，權(quán)利義務條款也就成為一句空話了。從這一意義上來說，約定合法有效的違約責任條款，就顯得比約定雙方義務的條款更為重要。那么，我們要如何約定違約責任條款呢？

第一，要把握一個最重要的原則：有義務就應當有違約責任條款。要對每一條款逐一細想、琢磨——當有對開發(fā)商的義務作出規(guī)定時，一定要看清楚合同中是否已約定處理辦法，約定的內(nèi)容、賠償是否讓你滿意，而千萬不能只約定“不能怎樣”、“應該怎樣”，卻沒有約定處理及賠償?shù)木唧w辦法。

第二，違約責任一定要約定得詳細、具體、明白。包括：違約責任的起算點、違約金的計算方式、爭議的解決方式等。如質(zhì)量條款就可以作如下約定：甲方交付商品房的質(zhì)量和設(shè)備如不符合國家有關(guān)規(guī)定和甲方的承諾，甲方負責給予更換或調(diào)整。更換或調(diào)整的商品房或其設(shè)備應符合國家有關(guān)規(guī)定，且符合甲方的承諾或達到甲方承諾設(shè)備的同等品質(zhì)。因甲方交付的商品房及其設(shè)備存在嚴重質(zhì)量問題，致使乙方遭受人身或財產(chǎn)的損失，甲方對乙方的直接損失承擔賠償責任。對于商品房內(nèi)部各部件的保修期約定，以甲方出具的《住宅質(zhì)量保證書》為準。保修期內(nèi)，甲方有義務自行或委托第三方應乙方的要求進行保修服務，維修人員應在乙方發(fā)出通知后24小時內(nèi)到達現(xiàn)場，在條件允許的情況下盡快排除故障。如甲方未按合同約定履行保修義務，乙方有權(quán)自行委托他人維修，由此所產(chǎn)生的一切費用由甲方承擔。

第三，如果是以違約天數(shù)乘以萬分之幾來計算違約金，由于開發(fā)商約定的違約賠償標準一般較低，多為銀行存款利率，建議購房者要求改為以個人住房商業(yè)貸款利率為賠償標準，以保護自身的權(quán)益。如果是約定按購房款總額的百分比作為違約金，則盡可能按《合同法》規(guī)定的標準，約定在購房款總額的20％以內(nèi)。

三、對房地產(chǎn)開發(fā)商進行資格審查

商品房買賣屬于不動產(chǎn)買賣，因其涉及金額較大，對于買方來講，風險較大。因此對房地產(chǎn)開發(fā)商的選擇尤為重要。資質(zhì)等級高，信譽良好，資金實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商誠實守信度一般來講不用置疑，并且其售后服務、嚴格執(zhí)行合同方面都較為良好?，F(xiàn)實情況是，因房屋所處位置、小區(qū)的規(guī)劃、樓盤設(shè)計較好等方面的原因，買房者急于買方而導致開發(fā)商的房子供不應求，很容易忽視開發(fā)商的資質(zhì)審查，這對買房者存在極大的風險。因此，提醒廣大購房者，在該種情況下，一定要了解一下開發(fā)商近幾年的開發(fā)項目，認真查閱開發(fā)商的銷售許可文件。審查《商品房預售許可證》或竣工驗收合格證明和出售許可證明中關(guān)于該房地產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號、項目名稱、棟號、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息與所購買的房產(chǎn)是否相符。

四、審慎對待商品房的宣傳廣告

目前有些開發(fā)商的宣傳存在不真實的情況，而許多購房人又大多是先從廣告中了解房屋的大致情況的。但你千萬不要把宣傳廣告與商品房合同劃等號。一般的商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，凡是宣傳廣告和開發(fā)商口頭承諾的東西，你如果很在乎，你一定要在合同中的中注明，而且任何違約都應在協(xié)議中設(shè)定賠償條款。如果開發(fā)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾內(nèi)容具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未寫入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應承擔違約責任。

五、了解商品房是否設(shè)置了他項權(quán)利

購房之前應了解開發(fā)商預售的商品房或現(xiàn)房是否設(shè)定了抵押等他項權(quán)利，已經(jīng)抵押的商品房，一旦開發(fā)商作為債務人不履行義務，抵押權(quán)人將行使抵押權(quán)，抵押權(quán)人就有權(quán)請求人民法院對抵押物進行拍賣、變賣而優(yōu)先受償。購買已經(jīng)抵押的商品房一旦產(chǎn)生糾紛，會給購房人帶來很大的麻煩，對已經(jīng)抵押的商品房最好不要購買。如果不清楚你所購買的商品房是否抵押，開發(fā)商又保證該商品房沒有抵押，應當在合同中注明。

六、注意商品房的計價方式

商品房銷售時，根據(jù)雙方約定，既可以采用按套（單元）、套內(nèi)建筑面積計價，也可以采用按建筑面積計價。不同的計價方式通常會導致“理解價格”與實際價格的差異，從而產(chǎn)生被欺騙的感覺。但這個責任又不能歸結(jié)于開發(fā)商，因此，在細節(jié)上注意很重要。

七、注意規(guī)劃、設(shè)計的變更

房地產(chǎn)開發(fā)商應當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)范方案一經(jīng)批準，任何單位和個人不得擅自變更。但是，由于商品房建設(shè)周期較長，開發(fā)過程中市場情況可能發(fā)生變化，開發(fā)商對原有設(shè)計方案進行修改、調(diào)整。當事人為保護自己的權(quán)益，一定要填寫此條，即開發(fā)商不得擅自變更房屋的建筑設(shè)計，如果開發(fā)商確實需要變更，并且變更對購房者有利，購房者可以同意變更，但開發(fā)商要取得城市規(guī)劃管理部門的批準，并在一定期限內(nèi)與購房者簽訂補充協(xié)議。

八、一定要開發(fā)商提供正式合同文本和銷售發(fā)票。

正式的商品房買賣合同和商品房銷售發(fā)票是你在房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理房證時必須向其提供的，也是房地產(chǎn)管理機關(guān)在辦理商品房所有權(quán)登記和頒發(fā)房產(chǎn)證時要求的。所以作為購房人應當注意房地產(chǎn)開發(fā)商所提供的合同文本是否為河南省工商行政管理局和河南省建設(shè)廳監(jiān)制的正式合同文本，對于正式文本中沒有涉及的問題你可以在補充協(xié)議中注明。特別注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)商應當向你出具正式的由稅務部門印制商品房銷售發(fā)票，而不能用普通的收據(jù)代替。

九、開發(fā)商違背誠信的懲罰

開發(fā)商具有下列五種情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；

（四）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（五）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。