日前，網(wǎng)絡(luò)上流傳著一份由湖北恩施州恩施市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于穩(wěn)定恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)警的通知》。這份發(fā)送給恩施市各房地產(chǎn)企業(yè)，抄送恩施市人民政府、住建局、自然資源和規(guī)劃局的紅頭文件指出，部分樓盤采取大幅度降價(jià)的辦法促銷，包括開盤價(jià)低于備案價(jià)800元-1200元/平米、余盤4000元-4500元/平米甩賣拋售等十種降價(jià)行為，對(duì)恩施的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了不利影響。恩施市房協(xié)要求開盤在售的企業(yè)糾正不良做法，并將協(xié)助主管部門對(duì)備案價(jià)格的下限低價(jià)進(jìn)行制度性約束。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，恩施此次文件進(jìn)一步體現(xiàn)了“穩(wěn)房價(jià)”的概念，即房價(jià)過快上漲和過快下跌都不允許。三四線城市樓市降溫態(tài)勢(shì)是市場(chǎng)行為，本身也是合理的擠房價(jià)泡沫的做法。但是從實(shí)際情況看，部分降價(jià)明顯干擾了市場(chǎng)，也導(dǎo)致各樓盤盲目降價(jià)，進(jìn)而干擾了市場(chǎng)，這顯然也是政府需要管控的。

十條“罪狀”，降價(jià)30%

根據(jù)這份文件，當(dāng)前恩施市樓盤降價(jià)的主要表現(xiàn)有十條，其中有四條明確了調(diào)查數(shù)據(jù)：有的樓盤高備案價(jià)，低價(jià)開盤，降價(jià)幅度在備案價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)800元-1200元/平米；部分樓盤采取分期預(yù)售和銷售，前后價(jià)格降幅在300元-500元/平米；有的樓盤無故不按市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律辦事，樓盤整體價(jià)格比去年同期大幅下降200元-500元/平米；部分余盤采取甩賣價(jià)格拋售，成交價(jià)格在4000元-4500元/平米之間。

另外六條則包括低價(jià)誘客，引起市場(chǎng)波動(dòng)極大；綜合成本與實(shí)際銷售價(jià)格形成巨大反差，給樓盤留下不可持續(xù)發(fā)展的空間；低價(jià)蓄客，甚至未辦理預(yù)售許可證即變相收取押金和辦卡；以分銷、電銷方式與第三方合作降價(jià)，用工程款抵扣房、內(nèi)部福利房等變相降價(jià)擾亂市場(chǎng)；銷售人員到其他售樓部外拉客，影響惡劣；違反相關(guān)規(guī)范，樓層設(shè)計(jì)高度降低至2.7米左右，為購房者入駐埋下矛盾隱患等。

恩施土家族苗族自治州包括1市7縣，州政府所在地恩施市是縣級(jí)市，其他七個(gè)縣包括利川、建始、巴東、宣恩、咸豐、來鳳和鶴峰。恩施市全市總?cè)丝?/span>82萬，城市建成區(qū)面積45平方公里。記者注意到，2019年2月底由恩施州房協(xié)發(fā)布的《2018年度恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示，2018年恩施市新建商品住宅成交均價(jià)為6165.58元/平米，為全州最高，是該州房價(jià)最低的巴東縣均價(jià)的兩倍以上。相比之下，余盤甩賣的價(jià)格比均價(jià)下降了30%左右，幾乎同2016年房價(jià)尚未開始快速拉升時(shí)的價(jià)格持平。

去庫存與補(bǔ)庫存的循環(huán)

過去兩年間，同許多三四線樓市一樣，恩施也迎來了一波大漲。隨著樓市去庫存政策的推進(jìn)，恩施州在2016年6月出臺(tái)了房地產(chǎn)去庫存的各項(xiàng)政策，包括調(diào)低首付比例，首套房公積金貸首付低至20%，二套符合首套標(biāo)準(zhǔn)的，首付僅需30%；擴(kuò)大提取適用范圍，購房除本人、配偶外，子女、父母的公積金亦可疊加使用于同一套房；每年可提取一次公積金償還銀行本息；農(nóng)民工、個(gè)體戶進(jìn)入公積金覆蓋范圍，繳存足額連續(xù)6個(gè)月以上即可申請(qǐng)公積金貸款等。

與此同時(shí)，棚改貨幣化安置力度也有所加大，要求各縣市棚改貨幣化安置比例不得低于60%。不再建設(shè)回遷安置房，按照“以購代建”進(jìn)行安置，停止經(jīng)濟(jì)實(shí)用房建設(shè)。實(shí)際操作中，2017年恩施市棚改完成開工2316套，其中貨幣化安置1260套；2018年開工2209套，貨幣化安置2113套。

這一政策取得了明顯的效果。2017年，恩施市新建商品住宅的成交單價(jià)比去年上漲了592.64元/平方米，達(dá)到4988.64元/平方米；而2018年更上漲了1176.94元，漲幅達(dá)到23.59%。成交量方面，2017年新建商品住宅成交受供量限制，成交量有所下跌，但出現(xiàn)了“搶房”的白熱化趨勢(shì)；2018年成交量同期相比上漲 7.29%，累計(jì)總銷售額100億元，與2017年同期相比上漲 26.58%。

值得注意的是，去化周期已經(jīng)開始拉長。2017年恩施市新建商品房出清周期為5個(gè)月左右，但根據(jù)2018年的報(bào)告，這一周期已經(jīng)接近10個(gè)月。而新建非商品住宅庫存高企，現(xiàn)有存量出清約需55個(gè)月。另一方面，補(bǔ)庫存還在進(jìn)行時(shí)。2018年，恩施市全年商品房屋新開工面積188.32萬方，近三年來首次高過銷售面積。

潮水退去，三四線開始裸泳

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長、中國社科院競(jìng)爭(zhēng)力模擬實(shí)驗(yàn)室副主任鄒琳華對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，對(duì)于恩施樓市而言，可能是短期上漲太快，需求退潮后剌激效力消退，就出現(xiàn)了降價(jià)壓力。

根據(jù)易居研究院中國百城房價(jià)報(bào)告，今年1-4月份全國三四線城市房價(jià)漲幅已遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于2017年的高位水平，即明顯走出了“過快上漲”的區(qū)間，同時(shí)此類漲幅也低于全國10.2%的平均水平，這體現(xiàn)了當(dāng)前房價(jià)繼續(xù)降溫的態(tài)勢(shì)。

自2018年6月開始，棚改風(fēng)向開始變化，住建部六部委隨后也表示將控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。過去兩年間支撐三四線樓市暴漲的主要?jiǎng)恿Σ辉?，這些地區(qū)所面臨的缺乏經(jīng)濟(jì)和人口支撐的真實(shí)情況也就浮出了水面。當(dāng)潮水退去，恩施市房協(xié)也只能要求各個(gè)企業(yè)與之“共克時(shí)艱”。不過，鄒琳華也表示，該文件也只是預(yù)警作用，降價(jià)作為市場(chǎng)行為，即使是政府也沒有有效手段來改變。

但必須要看到的是，三四線樓市也尚未達(dá)到房價(jià)轉(zhuǎn)跌的臨界點(diǎn)。緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，2019年4月，三四線城市房價(jià)平均環(huán)比上漲0.03%，漲速比上月收窄0.242個(gè)百分點(diǎn)。118個(gè)三四線樣本城市中，上漲的城市為71個(gè)，比上月減少1個(gè)，上漲城市占比為60%。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，房價(jià)應(yīng)該基于市場(chǎng)規(guī)劃和調(diào)控目標(biāo)在合理區(qū)間波動(dòng)。對(duì)于相關(guān)開發(fā)商和中介公司來說，后續(xù)營銷方面需要積極管控，防范為了沖業(yè)績而亂降價(jià)，或者是做一些名不副實(shí)的假降價(jià)。后續(xù)預(yù)計(jì)三四線城市還會(huì)有各類穩(wěn)定房價(jià)的做法，這也利好市場(chǎng)和預(yù)期的穩(wěn)定。