“對(duì)比來(lái)看，中小房企受規(guī)模與資金的影響拿地節(jié)奏分化明顯，部分企業(yè)拿地比較保守，在原有土地儲(chǔ)備不足的背景下，可能會(huì)導(dǎo)致未來(lái)供應(yīng)不足。”中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，“部分企業(yè)為跨越陣營(yíng)瘋狂拿地，但在市場(chǎng)整體融資環(huán)境偏緊的背景下，中小企業(yè)資金渠道少且成本高，激進(jìn)拿地可能會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流承壓?！?/div>
克而瑞研究中心分析人士朱一鳴指出，整體來(lái)看，盡管房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期，對(duì)于眾多中小房企而言，弱市下站穩(wěn)腳跟并不容易，但強(qiáng)者恒強(qiáng)的邏輯依然存在甚至更加凸顯。規(guī)模房企除了資源傾斜優(yōu)勢(shì)，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控能力以及及時(shí)的戰(zhàn)略調(diào)整是關(guān)鍵。
7月，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的各種調(diào)控政策繼續(xù)出臺(tái)。地方省市集中于限售加碼、土地出讓環(huán)節(jié)收緊、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)亂象整頓等。
與此同時(shí)，近期監(jiān)管層針對(duì)信托融資、美元債新規(guī)等政策也頻繁釋放出融資渠道收緊的信號(hào)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，隨著房企資金面的收緊，房企下半年投資拿地或?qū)②呌诒Ｊ?，從房地產(chǎn)融資到開(kāi)發(fā)存在的時(shí)間跨度來(lái)看，調(diào)控效果將在四季度有所體現(xiàn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在政策內(nèi)容里，過(guò)去很少提及的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)在今年以來(lái)被密集提及。因?yàn)榉科筚Y金面缺血過(guò)多，目前來(lái)看，融資需求依然很大?！皬姆科蟮馁Y金成本看，因?yàn)樾枨笤黾?，房企的資金成本相比之前有所增加，特別是規(guī)模比較小的企業(yè)融資成本明顯增加，其中美元債融資成本普遍超過(guò)10%?！?/div>
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，中小企業(yè)破產(chǎn)，和本身房屋銷售不好、拿地機(jī)會(huì)不多等多種因素都有關(guān)。而從政策層面看，實(shí)際上包括限購(gòu)、限售等政策，也會(huì)影響其房屋銷售，最終對(duì)部分中小房企形成限制和制約。而類似現(xiàn)象也說(shuō)明了當(dāng)前房企的一個(gè)困境，即在融資環(huán)境收緊的情況下，房企的資金面會(huì)更加惡化，進(jìn)而對(duì)相關(guān)房企帶來(lái)較大影響。部分房企的壓力增大，自然也會(huì)通過(guò)收購(gòu)并購(gòu)等方式進(jìn)行項(xiàng)目的處置。
行業(yè)進(jìn)入新一輪整合期
中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人也指出，從融資層面來(lái)看，不同房企之間的融資能力將進(jìn)一步分化。大型房企普遍具有信用評(píng)級(jí)較高、資質(zhì)較好、融資渠道較廣、信托融資占比較小等特點(diǎn)，企業(yè)的債務(wù)覆蓋率較好，信用債的監(jiān)管調(diào)控對(duì)大型房企整體影響不大。相比較而言，融資收緊對(duì)中小型房企在融資規(guī)模和成本上影響相對(duì)較大，尤其對(duì)短期高負(fù)債以及信托融資占比較高的房企帶來(lái)考驗(yàn)。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)行業(yè)將從高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)增長(zhǎng)過(guò)渡，龍頭企業(yè)優(yōu)勢(shì)更加明顯。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，行業(yè)發(fā)展在“量”上處于頂部，兼并加劇，行業(yè)集中度將持續(xù)提升。
朱一鳴分析表示，從目前房企預(yù)告2019年上半年業(yè)績(jī)情況來(lái)看，相較于2018年，房地產(chǎn)行業(yè)降溫明顯，繼而對(duì)房企的利潤(rùn)沖擊較大?；谏习肽攴科笳w銷售業(yè)績(jī)較2018年放緩，以及房企整體的拿地態(tài)度相對(duì)謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)2019年下半年房企盈利增速放緩基調(diào)或?qū)⒊掷m(xù)。
他同時(shí)指出，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分化進(jìn)一步加劇。在此背景下，對(duì)經(jīng)營(yíng)者的管理能力提出了更高的要求，房企在規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)也應(yīng)注意質(zhì)量與效益的提升。
從龍頭房企的發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看，恒大、碧桂園、萬(wàn)科等企業(yè)幾乎不約而同地選擇多元化業(yè)務(wù)方向。其中，恒大方面表示正式轉(zhuǎn)型為多元化綜合型企業(yè)，逐漸形成以地產(chǎn)為基礎(chǔ)，旅游文化、健康養(yǎng)生為兩翼，新能源汽車(chē)為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。而碧桂園也在布局機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等多元化業(yè)務(wù)。
參加論壇的業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，2019年，房企在資金方面的壓力有增無(wú)減，房企仍需加速銷售回款，理性投資，謹(jǐn)慎介入高價(jià)地和高溢價(jià)地塊。同時(shí)，應(yīng)把握機(jī)遇并購(gòu)那些具有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)及其優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，同時(shí)從提升產(chǎn)品品質(zhì)入手，更好地滿足居民的自住需求。另一方面，企業(yè)之間的兼并整合，將有利于整個(gè)行業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和市場(chǎng)化進(jìn)程。（來(lái)源：央廣網(wǎng)）
