2018年已經(jīng)結(jié)束，過去這一年，樓市經(jīng)歷了調(diào)控不斷加碼，多地進入限購、限貸、限價、限商、限售的“五限”嚴控狀態(tài)，在下行周期中迎來了2019年。
中央經(jīng)濟工作會議對2019年房地產(chǎn)定調(diào)“房住不炒”“長效機制”，提出了“因城施策、分類指導”，全國住房和建設工作會議則作出了以“穩(wěn)房價穩(wěn)地價穩(wěn)預期”為目標，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的要求。
在對2019年的預測上面，資深經(jīng)濟學家、房地產(chǎn)專家也產(chǎn)生了觀點碰撞，甚至頻繁上演“隔空喊話”。近期安信證券首席經(jīng)濟學家高善文和海通證券首席經(jīng)濟學家姜超的表態(tài)最能代表這種態(tài)勢。
高善文對房地產(chǎn)未來趨勢表示：“我并不認為像很多人說的那樣，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)大調(diào)整。”姜超則駁回，中國房地產(chǎn)價格應該會有序下跌，平均跌幅極限在20%–30%。除了這兩個代表性的觀點，2018年內(nèi)，兩人還在庫存是否已達到歷史低位、供給還是需求決定房價，以及供應還是價格才是房價核心等問題上產(chǎn)生對峙。
2019年房地產(chǎn)市場將會如何表現(xiàn)？同策咨詢研究院研究總監(jiān)張宏偉向時代周報記者表達了他的觀點。
“目前樓市的下行周期已經(jīng)確認，在這個周期內(nèi)，房地產(chǎn)市場更多地是要避免過度降溫，預計2019年一二線熱點城市將會保持現(xiàn)有的調(diào)控政策，但在政策執(zhí)行力度上，個別城市可能會根據(jù)實際情況有所調(diào)整。而三四線城市則在庫存偏大、房價下行壓力較大的情況下，大概率走向定向?qū)捤??！睆埡陚フf。
政策：因城施策
這一場從2016年開始的調(diào)控，到現(xiàn)在似乎已經(jīng)走到了政策頂點?！叭珖康禺a(chǎn)市場的政策底已經(jīng)來臨?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉判斷。
2018年5–8月，“調(diào)控潮”再次來襲，中央強調(diào)堅持調(diào)控，各個城市不斷出臺收緊樓市的調(diào)控政策，巡視組各地監(jiān)督落實效果。7月31日，深圳正式發(fā)文加入“限售”城市群，一線城市樓市調(diào)控均進入限購、限貸、限價、限商、限售的“五限”嚴控狀態(tài)。到年底，11–12月，房地產(chǎn)政策基本平穩(wěn)，約束性政策銳減。
隨著中央經(jīng)濟工作會議、全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議的部署，樓市嚴控或迎來轉(zhuǎn)機—“因城施策、分類指導”成為這其中最重要的一環(huán)。
在中央定調(diào)前后，已有山東省菏澤市、廣東省廣州市、湖南省衡陽市等各個地方明里暗里給樓市松了綁。
但未來具體如何因城施策，似乎還值得商榷。
中國指數(shù)研究院對房地產(chǎn)市場2019年展望指出，2019年需求端各項限制性調(diào)控政策將繼續(xù)推進，供給端則會繼續(xù)圍繞增加短期供應量，調(diào)整住房及土地供應結(jié)構(gòu)，提高保障性住房融資服務力度，推進中長期住房制度改革進行政策構(gòu)建，繼續(xù)保障“有效供給”。
同策研究院2019年樓市趨勢展望指出，2019年各城因城施策，“18+X”政策或?qū)⒙涞亍?/div>
“‘18+X’即為地方政府自行調(diào)控，調(diào)控政策分為18項必選項加25項可選政策。其中18項必選項分為四大方向和原則，一是設置核心指標，只考核指標，不強制措施；二是要繼續(xù)堅持‘房住不炒’；三是加大租賃和保障房力度；四是加大土地供應力度?！蓖哐芯款A判，“在同策重點監(jiān)測25個熱點城市中，‘18+X’的因城施策方式會在北上廣深等22個城市中試點，其中1月會先試點10個城市。”
“三穩(wěn)”為目標
12月24日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議，對2019年的住建工作提出了“穩(wěn)房價穩(wěn)地價穩(wěn)預期”的“三穩(wěn)”總體目標。
而這個“穩(wěn)”也給房地產(chǎn)市場的看漲或看跌給出了否定的答案?！胺€(wěn)”—可小幅波動，但不可大漲，也不會大跌。
“市場永遠是有波動的，所謂的穩(wěn)，不過是波動沒那么明顯而已?！笨硕饛V州區(qū)域首席分析師肖文曉表示。
張宏偉則就此表示，住建部提出了“穩(wěn)房價”的要求，而這個穩(wěn)，不僅僅是穩(wěn)住不動，而且一二線熱點城市要一直上漲，三四線城市則要嚴防下跌。
經(jīng)過一年調(diào)控，國家統(tǒng)計局最新2018年11月全國70城房價數(shù)據(jù)顯示，11月15個熱點城市中新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降的城市有所增加，從各級城市來看，2018年11月一線城市新房價格微漲但有所回落，二線城市新房價格漲幅持穩(wěn)，三線城市環(huán)比漲幅回落。整體而言，今年1–11月以來，全國70個重點一二三線城市新建商品住宅銷售價格同比累計平均漲幅比2017年同期均現(xiàn)回落。當前穩(wěn)房價的目標得到了比較好的實現(xiàn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，預計未來幾個月，二手房價格的下調(diào)城市和下調(diào)幅度將繼續(xù)加大，新建住宅部分城市也將逐漸開始調(diào)整。
中國指數(shù)研究院認為，2019年全國房地產(chǎn)市場將整體運行承壓，在需求端，商品房銷售面積將高位回落，其中一線城市銷售面積穩(wěn)中小幅回落的概率較大，二線城市分化顯著，三四線城市由于需求支撐基礎相對薄弱，銷售面積下行壓力較大，在價格方面，隨著價格穩(wěn)定預期進一步鞏固，商品房價格將穩(wěn)字當頭，但不排除微幅下跌的可能，降幅應該在2.5%以內(nèi)。
“報告的2.5%并不一定是指下跌，而是說上下浮動的幅度。這個幅度也在合理范圍之內(nèi)。分級來說，2019年三四線城市的房價下行壓力會大一點，二線城市受政策持續(xù)影響，目前也受到了考驗?！敝袊笖?shù)研究院研究總監(jiān)白彥軍向時代周報記者進一步解釋，“但總體而言，2019年房價還是會維持在一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)，而交易量的回落會更加明顯一點。”（來源：時代周報）
