買賣不破租賃
添加時間:2017-11-26 23:59:50
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「案情介紹」 1990年,安某與本市某區(qū)房管所簽訂合同,約定安某承租某區(qū)房管所直屬管轄的兩間公房(建筑面積為21.5平方米)作為商業(yè)營業(yè)用房,租期為3年。租期屆滿后,安某仍按月支付房租,某區(qū)房管所也按月收取房租,直至1996年底。后某區(qū)房管所以安某非法轉(zhuǎn)租為由強(qiáng)行將房屋收回,并于1997年10月以3千元的價格賣給了該區(qū)住戶任某。安某訴至法院,要求繼續(xù)承租該房?! 笇徟薪Y(jié)果」 法院經(jīng)調(diào)查審理后認(rèn)為,原告安某系房屋承租人,對房屋享有合法承租和使用權(quán)。被告認(rèn)為原告轉(zhuǎn)租房屋的證據(jù)不足,其收房行為不妥??紤]第三人任某以善意取得房產(chǎn)且無過錯,房產(chǎn)不宜返還,故被告應(yīng)向原告提供同等條件的出租房屋或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。因此判決,某區(qū)房管所在其負(fù)責(zé)管理的轄區(qū)內(nèi)為原告安某安置平方兩間(建筑面積不低于21.5平方米),逾期不能履行,被告須向原告支付補(bǔ)償費十三萬元。 「本案評析」 本案中,涉及到以下幾個法律問題: 一。 合同的期限?! 『贤穆男衅谙奘且粋€合法有效的合同中的重要條款,應(yīng)在合同中明確規(guī)定,在此期限內(nèi)雙方享有合同約定的權(quán)利、承擔(dān)合同約定的義務(wù)。當(dāng)該期限屆滿時,合同失去效力即不再約束雙方當(dāng)事人。但雙方當(dāng)事人可以協(xié)商延長合同的期限,只要雙方協(xié)商一致達(dá)成合意,該合同即可以繼續(xù)有效。 在這種情況下,雙方為意思表示的方式有兩種:一種是明示的,比如簽訂協(xié)議延長合同;另一種是默示的,即雙方用行動表示愿意繼續(xù)履行合同。如本案中,雙方所簽合同的期限是3年,但當(dāng)合同有效期限屆滿后,承租方仍按月支付租金即承擔(dān)約定的義務(wù),出租方也繼續(xù)接受了承租方支付的租金。這說明雙方當(dāng)事人對延長合同、繼續(xù)履行合同均無異議。這就是以默示的方式延長了原承租合同的期限。 那么,延長后的合同,其期限至何時為止呢?由于雙方并未約定,故應(yīng)視為一未約定期限的合同。此種合同,雙方均有權(quán)隨時終止,但應(yīng)給予對方合理的準(zhǔn)備時間。具體到房屋租賃合同中,即房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)提前一個月通知承租人,以便其另尋住所。本案的被告就是因為未遵守此法律規(guī)定,故其終止承租關(guān)系的意思表示違法無效?! 』蛟S有人會問,現(xiàn)在該房屋已被轉(zhuǎn)讓,原房屋租賃合同是否應(yīng)該終止呢?這就涉及到房屋租賃法律關(guān)系中的兩個重要的法律制度:買賣不破租賃制度和承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度。 二。買賣不破租賃制度和承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度。 (一) 買賣不破除租賃。它是指租賃房屋被買賣的場合,承租人對于該房的使用權(quán),不因買賣而受到影響。它的要件是:a須有房屋租賃合同;b須房屋已交付承租人使用;c須房屋被買賣。它的效力是買受人所取得的對于租賃房屋的所有權(quán),受到承租人對于該房用益權(quán)的抗辯,從而不能使租賃關(guān)系被破除而終止,該租賃關(guān)系仍然存在,承租人對于房屋的用益權(quán)不受買賣效力的影響。 (二)承租人的優(yōu)先購買權(quán)。《最高法院民法通則意見》第118條規(guī)定:“出租人出賣出租房屋,應(yīng)提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”在本案中,被告如要出賣房屋須履行通知義務(wù)即提前3個月通知承租人,而且應(yīng)詢問承租人有無購房意向,以便于承超人行使他的優(yōu)先購買權(quán)。若不履行此義務(wù),就有可能使房屋買賣合同被宣告無效,而由此承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 既然被告出售房屋的行為是違法的,則其與買受人任某之間的房屋買賣合同即理應(yīng)無效。為什么任某無需退還房屋呢?這又涉及到民法中的一個重要的物權(quán)法律制度:善意占有制度?! ∪?。善意占有制度。 善意占有是指非法占有人在占有某項財產(chǎn)時,不知道 或不應(yīng)當(dāng)知道其占有為非法。善意占有是誠實的占有,受占有制度的 特別保護(hù),在一定條件下甚至可以對抗所有人的物上請求權(quán)。如第三 人系不知道亦不可能知道轉(zhuǎn)讓人為無權(quán)轉(zhuǎn)讓人的善意受讓人,須區(qū)別 對待:a如非法轉(zhuǎn)讓人系依所有人的意思取得物之占有的占有人,所 有人不能請求善意第三人返還原物及收益,只能請求非法轉(zhuǎn)讓人賠償 損失。b如非法轉(zhuǎn)讓人系非依所有人或合法占有人之意思而取得物之 占有的不法占有人,所有人或合法占有人在法律規(guī)定的除斥期間內(nèi), 可請求善意第三人返還原物(但不能請求還收益),如善意第三人是 在公開市場上受讓財產(chǎn)的,所有人或合法占有人在請求返還原物時, 須補(bǔ)償其受讓時所付的價金;如善意第三人受讓的財產(chǎn)為金錢和有價 證券,所有人或合法占有人則不能請求其返還。本案中,轉(zhuǎn)讓房屋的雖然是房屋所所有人,但是他處分房屋的權(quán)利受到法律上優(yōu)先購買制度的約束,故該賣房行為應(yīng)屬無效。但第三人任某并不知道所有人的處分權(quán)受到了限制,所以為善意第三人,她可以根據(jù)善意占有制度來對抗原告的主張,原告的損失可由有過錯的所有人給予補(bǔ)償?! ∮捎谖覈姆康禺a(chǎn)法律制度多年來一直不夠完善,歷史遺留問題較多。加之近年來經(jīng)歷由計劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型,房屋承租人與產(chǎn)權(quán)人的糾紛屢見不鮮。我們借這個具有典型性的案例,向大家淺顯地講解一下房地產(chǎn)法律中的幾個重要的法律制度,希望有助于您利用法律武器保護(hù)自己的合法權(quán)益。