截至2014年2月，我國(guó)60歲以上老年人數(shù)量已超過(guò)2億，占總?cè)丝诘?4.9%。2011年我國(guó)60歲以上的老年人為1.78億，預(yù)計(jì)2015年我國(guó)60歲以上的老年人為2.21億。按照平均一年增加860萬(wàn)人的速度，估計(jì)2021—2030年我國(guó)老齡人口將超過(guò)3億。如此大的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的推出具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。
近日，證監(jiān)會(huì)起草的《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《征求意見稿》），將使“以房養(yǎng)老”這個(gè)探討了十年的話題變?yōu)榭赡?。并且此次試點(diǎn)工作將在北京、上海、廣州和武漢四個(gè)城市展開。
為了調(diào)查“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)的進(jìn)展情況，新華網(wǎng)記者第一時(shí)間采訪了北京、上海、廣州、武漢四地的專家和保險(xiǎn)公司，對(duì)四地試點(diǎn)工作的開展進(jìn)行了詳細(xì)的梳理和采訪報(bào)道。
新華網(wǎng)記者就“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)的實(shí)施現(xiàn)狀采訪了3位保險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?qū)＜遥约?家保險(xiǎn)公司，專家稱“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)是市場(chǎng)行為，需要謹(jǐn)慎對(duì)待。保險(xiǎn)公司均稱此款“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品正待研發(fā)。
國(guó)家理財(cái)規(guī)劃師專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)劉彥斌在接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)表達(dá)了他的個(gè)人觀點(diǎn)：“‘以房養(yǎng)老’保險(xiǎn)這個(gè)產(chǎn)品本身并沒(méi)有問(wèn)題，但是并不符合中國(guó)人‘養(yǎng)兒防老’的傳統(tǒng)養(yǎng)老思想。據(jù)我所了解，保險(xiǎn)公司并不會(huì)給到投保人很高的利潤(rùn)收入，其中70年的產(chǎn)權(quán)并不是主要問(wèn)題，所有的商品房都有這個(gè)問(wèn)題，國(guó)家未來(lái)也會(huì)延長(zhǎng)土地的使用權(quán)限。以房養(yǎng)老保險(xiǎn)最重要的問(wèn)題在于中國(guó)人的生活習(xí)慣以及文化理念并不適合這個(gè)險(xiǎn)種的推廣。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)院研究員、寧波大學(xué)公共管理研究所所長(zhǎng)張慧芳在接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)表示：“‘以房養(yǎng)老’保險(xiǎn)是一種市場(chǎng)行為，不是政府行為?！苑筐B(yǎng)老’保險(xiǎn)推出的困難點(diǎn)有三：其一為由于我國(guó)根深蒂固的傳統(tǒng)養(yǎng)老方式“靠?jī)翰豢糠俊?，讓以房養(yǎng)老的推行困難重重；其二為制度問(wèn)題即土地使用權(quán)限的問(wèn)題，如果房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)到期，那么到時(shí)保險(xiǎn)公司如何給老人支付養(yǎng)老保險(xiǎn)金？相關(guān)細(xì)則并沒(méi)有制定；其三是房?jī)r(jià)的不可控性，目前地方的房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，如果未來(lái)房?jī)r(jià)跌了，那么虧損的部分由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？”
北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究中心主任周清杰對(duì)新華網(wǎng)記者表示：“‘以房養(yǎng)老’保險(xiǎn)應(yīng)以市場(chǎng)選擇為主，國(guó)家不應(yīng)該過(guò)多的參與。如果市場(chǎng)有需求，對(duì)企業(yè)發(fā)展有利，自然銀行、保險(xiǎn)公司以及其他的金融機(jī)構(gòu)都會(huì)加入，此時(shí)保監(jiān)會(huì)即使不發(fā)紅頭文件，那么‘以房養(yǎng)老’也會(huì)實(shí)行。目前的狀況在于市場(chǎng)是否已經(jīng)成熟，市場(chǎng)的成熟包括兩個(gè)方面：一個(gè)方面是需求角度的成熟，即人們的思想觀念有沒(méi)有轉(zhuǎn)換，‘以房養(yǎng)老’的觀念是否成型。另一個(gè)方面是供給角度的成熟，這關(guān)系到銀行、保險(xiǎn)公司的規(guī)模、效率，以及外部相應(yīng)法律法規(guī)的制定?？梢哉f(shuō)以房養(yǎng)老不是一蹴而就的，是需要接受市場(chǎng)考驗(yàn)的?！?/div>
“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)品種并未上市 保險(xiǎn)公司持中立態(tài)度
在對(duì)專家進(jìn)行了采訪之后，記者撥打了幸福人壽、平安人壽、中美大都會(huì)、合眾人壽4家保險(xiǎn)公司的電話，均表示有關(guān)“以房養(yǎng)老”的保險(xiǎn)產(chǎn)品目前正在研發(fā)之中，什么時(shí)候上市還不能確定。
在此前的采訪之中，幸福人壽相關(guān)人士表示，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，并不是所有房產(chǎn)都可以參與“以房養(yǎng)老”，要考慮很多因素，包括房子的實(shí)際價(jià)值、使用年限、房?jī)r(jià)趨勢(shì)、房子本身能否上市交易、產(chǎn)權(quán)是否清晰等，此外還涉及“變現(xiàn)會(huì)產(chǎn)生哪些損失，評(píng)估會(huì)有哪些費(fèi)用，房?jī)r(jià)跌漲的相應(yīng)措施，老人如果突然不想繼續(xù)抵押了，退出機(jī)制如何制定等，這些細(xì)則都在研究中。
另外合眾人壽也曾公開表示：各國(guó)政府在開展反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的頂層設(shè)計(jì)時(shí)，都是以政府支持加市場(chǎng)化運(yùn)作的模式，既保證項(xiàng)目的公益性質(zhì)和可持續(xù)性，又最大限度發(fā)揮了市場(chǎng)的作用。
對(duì)于保險(xiǎn)公司而言，存在風(fēng)險(xiǎn)在于：1、老人去世后，70年產(chǎn)權(quán)馬上到期，房子貶值；2、假如未來(lái)房?jī)r(jià)大跌，房子貶值；3、房子質(zhì)量太差，保險(xiǎn)公司要承擔(dān)維修，折舊的風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于投保人而言，可能保險(xiǎn)公司給予的房產(chǎn)估值比較低。或者房屋抵押后，投資其他產(chǎn)品可能受益更高。
“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)無(wú)論是對(duì)投保人而言亦或是對(duì)保險(xiǎn)公司而言都有很長(zhǎng)的路要走，需要靜觀后續(xù)發(fā)展。
上海：“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)艱難前行
此前，民政部部長(zhǎng)、全國(guó)老齡委副主任李立國(guó)在2013中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展高層論壇上介紹說(shuō)，2013年我國(guó)老年人口將突破2億，2025年將突破3億，2034年則將突破4億，這為我國(guó)應(yīng)對(duì)老齡化提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。毫無(wú)疑問(wèn)，“以房養(yǎng)老”在老齡化市場(chǎng)背景下又將成為人們熱議的焦點(diǎn)話題之一。
以房養(yǎng)老：并非第一次試水
前幾年，“以房養(yǎng)老”曾在南京、上海、北京、長(zhǎng)春等城市的個(gè)別金融機(jī)構(gòu)自發(fā)興起嘗試，但均因效果不理想而停滯萎縮。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，其背后原因有以下幾點(diǎn)：
銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)“以房養(yǎng)老”的群體挑肥揀瘦，設(shè)置的門檻過(guò)高。如養(yǎng)老人本人須年滿55歲，累計(jì)貸款金額最高不超過(guò)所抵押住房評(píng)估價(jià)值的60%，且每月實(shí)際支付養(yǎng)老金額不超過(guò)2萬(wàn)元，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年等等。這么苛刻的條件導(dǎo)致真正符合條件的申請(qǐng)人很少，最終銀行等金融機(jī)構(gòu)不得不停辦該業(yè)務(wù)。
由于傳統(tǒng)觀念，老人將房產(chǎn)視為重要遺產(chǎn)，“以房養(yǎng)老”觀念短期難以改變。具體做法未明確，也沒(méi)有向民間資本開放，養(yǎng)老群體不敢貿(mào)然“以房養(yǎng)老”。房產(chǎn)資產(chǎn)如何估值？房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)對(duì)于資產(chǎn)升值及價(jià)格的影響明顯，如何規(guī)避、計(jì)算、對(duì)沖市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？現(xiàn)階段還沒(méi)有統(tǒng)一的公開的標(biāo)準(zhǔn)。
現(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)權(quán)70年，產(chǎn)權(quán)未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點(diǎn)。到期后房屋是直接歸銀行等金融機(jī)構(gòu)、還是作為遺產(chǎn)分配給老人子女？這也是值得關(guān)注的話題。配套服務(wù)設(shè)施不完善，有錢未必買到優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)，現(xiàn)階段“以房養(yǎng)老”與養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后矛盾突出。
保險(xiǎn)企業(yè)：風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍向新華網(wǎng)記者表示：在“以房養(yǎng)老”領(lǐng)域，本身存在“硬傷”，即人口長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)，這在短期內(nèi)還無(wú)法解決。隨著生活條件的越來(lái)越好，人的壽命越來(lái)越長(zhǎng)。保險(xiǎn)公司屆時(shí)能否如期將房子變賣轉(zhuǎn)化成收益，存在養(yǎng)老人口后續(xù)安置的重要牽制。在養(yǎng)老保障比較充備的國(guó)家，這一點(diǎn)不是太大的難題。但在國(guó)內(nèi)多數(shù)人的養(yǎng)老保障并不足以維持基本生活，屆時(shí)收房難免遇到人性困局。隨著國(guó)內(nèi)人口老齡化趨勢(shì)越來(lái)越明顯，不能如期收回的個(gè)案很可能成為普遍案例，保險(xiǎn)公司是否有足夠能力應(yīng)對(duì)值得考量。
其次，國(guó)內(nèi)未來(lái)房屋價(jià)值存在重大不確定性。在穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和私有體制下，一棟物業(yè)的未來(lái)價(jià)值是可以大致評(píng)估的。但國(guó)內(nèi)處于改革拐點(diǎn)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨局部風(fēng)險(xiǎn)，公開數(shù)據(jù)顯示，近10年的人口出生率的趨勢(shì)是緩步下降的，需求的規(guī)模會(huì)縮減。而房子20年后或?qū)⒉辉僦靛X。
最后，土地使用權(quán)到期風(fēng)險(xiǎn)。目前國(guó)內(nèi)居住土地出讓期限為70年，未來(lái)土地使用權(quán)到期后沒(méi)有明確的處理方案。后是否還需要補(bǔ)交土地出讓金，存在不可測(cè)性。這是售價(jià)之外的，另一層重要市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)格變數(shù)?！?/div>
在這種背景下評(píng)估20年后的房?jī)r(jià)本身具有相當(dāng)?shù)碾y度，評(píng)估價(jià)格和實(shí)際偏差可能會(huì)很大。這些因素不可避免的驅(qū)動(dòng)保險(xiǎn)企業(yè)保守評(píng)估未來(lái)房?jī)r(jià)，即將價(jià)格做低評(píng)估。比如將現(xiàn)市值600萬(wàn)的房產(chǎn)評(píng)估成400萬(wàn)，甚至更低，并要在這個(gè)基礎(chǔ)上做出保險(xiǎn)公司自己的盈利。那就意味著可以提供給抵押人的養(yǎng)老費(fèi)用進(jìn)一步縮水。
即便排除掉土地使用權(quán)到期風(fēng)險(xiǎn)， “自我理財(cái)養(yǎng)老”概念也會(huì)在投資理財(cái)市場(chǎng)的幫助下，排擠“以房養(yǎng)老”空間。簡(jiǎn)單一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，如果個(gè)人將價(jià)值600萬(wàn)元的房屋變現(xiàn)，進(jìn)行年收益率在6-8%的理財(cái)投資。在同等居住條件下可以租住12萬(wàn)元/年的房屋。個(gè)人可開支生活費(fèi)用在24-36萬(wàn)元/年，而且無(wú)論何時(shí)終老，自己始終有600萬(wàn)元可以變現(xiàn)的投資資金防備不測(cè)。即便終老之后，也仍有600萬(wàn)元的結(jié)余。因此，從經(jīng)濟(jì)角度看，保險(xiǎn)公司提供的養(yǎng)老金若不能大幅超過(guò)24-36萬(wàn)元/年的生活費(fèi)用，個(gè)人不會(huì)選擇以房養(yǎng)老。
在房?jī)r(jià)處于低谷，未來(lái)持續(xù)上漲明確的前提下，保險(xiǎn)公司才有承接業(yè)務(wù)的信心?，F(xiàn)在顯然不是洼地，樓市經(jīng)過(guò)多年瘋漲后已經(jīng)進(jìn)入絕對(duì)高位，市場(chǎng)也已經(jīng)開始出現(xiàn)進(jìn)入周期性調(diào)整的跡象?！耙苑筐B(yǎng)老”在這種背景下亮相，能夠跟市場(chǎng)達(dá)成的共贏面非常窄，其處境相當(dāng)尷尬。
養(yǎng)老市場(chǎng)：亟需規(guī)范與完善
盡管中國(guó)老齡化加速，養(yǎng)老床位沒(méi)有辦法滿足市場(chǎng)需求，大量的市場(chǎng)需求持續(xù)存在，短期內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)政策頻發(fā)，鼓勵(lì)和支持滿足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，但是，從現(xiàn)階段來(lái)講，“以房養(yǎng)老”仍然是處于探索階段，即使“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)在明年有了具體操作辦法，但是，短期內(nèi)來(lái)講還需要突破上述諸多問(wèn)題，以滿足日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)。由此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉以下幾點(diǎn)建議：
完善市場(chǎng)定價(jià)與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，建立公開化、公正化的市場(chǎng)化的“以房養(yǎng)老”操作體系，不再設(shè)置行業(yè)進(jìn)入門檻，讓民間資本充分參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，讓銀行等金融機(jī)構(gòu)放下身段，以促進(jìn)“以房養(yǎng)老”相關(guān)衍生產(chǎn)品的創(chuàng)新，降低養(yǎng)老群體通過(guò)“以房養(yǎng)老”的成本，讓更多老齡群體享受到“以房養(yǎng)老”的實(shí)惠。
逐步推進(jìn)資產(chǎn)證券化，將缺乏流動(dòng)性的房產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為在金融市場(chǎng)上可以自由買賣的證券的行為，使其具有流動(dòng)性。這樣，金融機(jī)構(gòu)可以以資產(chǎn)管理公司名義對(duì)于“以房養(yǎng)老”資產(chǎn)打包進(jìn)行操作，既可以使養(yǎng)老群體定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，金融機(jī)構(gòu)也會(huì)因此有一定的經(jīng)營(yíng)收益，收益部分或按照一定方式對(duì)沖市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)損失，或以一定形式補(bǔ)貼給養(yǎng)老群體。
現(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)權(quán)70年到期之后如何處理相關(guān)問(wèn)題，使“以房養(yǎng)老”房產(chǎn)70年產(chǎn)權(quán)到期后如何處置有法可依。如補(bǔ)繳少量土地出讓金，可最多延長(zhǎng)一定年限住宅產(chǎn)權(quán)使用年限，可以增強(qiáng)“以房養(yǎng)老”方式的市場(chǎng)參與活力，使金融機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老群體及家庭都會(huì)有更多的受益機(jī)會(huì)和選擇。
